Tất Cả Bài Viết $type=grid$count=4$tbg=rainbow$meta=0$snip=0$rm=0$show=home

Tài chính Cá nhân – Bài 12. VAY TIỀN MUA NHÀ HAY LÀ THUÊ NHÀ VÀ ĐỂ TIỀN ĐẦU TƯ?!

VAY TIỀN MUA NHÀ HAY LÀ THUÊ NHÀ VÀ ĐỂ TIỀN ĐẦU TƯ?!

[full_width]

Tài chính Cá nhân – Bài 12.
VAY TIỀN MUA NHÀ HAY LÀ THUÊ NHÀ VÀ ĐỂ TIỀN ĐẦU TƯ?!

Sau khi đọc loạt bài của mục quản trị tài chính cá nhân, nhiều bạn đã comment và inbox hỏi tôi là nên vay tiền mua nhà hay thuê nhà?

Nếu chúng ta search google, thì sẽ thấy sẵn những cụm từ tìm kiếm như “Có nên vay ngân hàng mua nhà”, “Có nên vay mua nhà”, “Có nên vay mua nhà trả góp”…bấm vào đó có nhiều bài viết về vấn đề này. Tuy vậy, hầu hết các bài viết đều phân tích những yếu tố định tính. Bài thì nói rằng tuy trả góp có khó khăn 1 chút nhưng sẽ an cư lập nghiệp, có căn nhà làm của, bài thì nói “vay mua nhà, trả nợ rất vất vả…nhưng hầu như chưa bài viết nào dùng yếu tố định lượng để so sánh giữa hai lựa chọn này.

Đây là 1 vấn đề, một bài toán rất hay, và rất thiết thực đối với nhiều gia đình.
Chúng ta hãy cùng nhau suy nghĩ về bài toán rất sát thực tế như sau:

Năm 2020, gia đình X, đang sinh sống tại Sài Gòn, có tổng thu nhập của hai vợ chồng là 80 triệu/tháng, dự kiến mức thu nhập này sẽ tăng 5% mỗi năm.

Từ trường hợp gia đình X chúng ta sẽ áp dụng tỷ lệ thuận để tính cho các trường hợp có thu nhập khác, Ví dụ như gia đình có thu nhập 40 triệu/ tháng sẽ mua nhà có giá khoảng 2.25 tỷ. Gia đình có thu nhập 160 triệu một tháng sẽ mua nhà có giá khoảng 9 tỷ, và khi đó các con số khác sẽ được tính theo tỷ lệ thuận.

Trở lại với gia đình X, thu nhập 80 triệu/tháng.
Vào cuối tháng 3/2020, gia đình X hiện có số tiền 1,500,000,000 (một tỷ năm trăm triệu), đây là số tiền hai vợ chồng dành dụm được, cộng với tiền do cha mẹ hai bên hỗ trợ để hai vợ chồng lập nghiệp tại Sài Gòn. Gia đình A có hai phương án

Phương án 1: Phương án mua nhà
Cái nhà, hay căn hộ, gọi là căn nhà Mơ ước, mà 2 vợ chồng muốn mua và ở, có giá bán cuối cùng là 4.5 tỷ. Nếu hai vợ chồng chọn phương án mua, họ sẽ dùng 1.5 tỷ để trả trước, và vay ngân hàng 3 tỷ trong vòng 20 năm. Lãi vay là 12% 1 năm, 1% tháng. Theo đó, trong 20 năm, hàng tháng gia đình X sẽ trả góp lãi vay và một phần gốc cho ngân hàng, số tiền là 33,032,584 . Sau 20 năm, gia đình X hết nợ với ngân hàng. Hai vợ chồng, gia đình X hiện đang có thu nhập là 80 triệu/tháng, mà lại tăng 5% mỗi năm, nên họ tự tin là sẽ trả được số tiền trả góp này hàng tháng trong 20 năm mà không gặp khó khăn nào lớn cả.

Phương án 2: Phương án thuê nhà để ở và dành tiền để đầu tư.
Gia đình X thuê nhà để ở. Họ sẽ thuê đúng căn nhà đó, hoặc tương đương căn nhà đó với giá thuê là trong năm 2020 là 18 triệu/tháng. Giá thuê này sẽ tăng 3% mỗi năm.
Nếu chọn phương án 2, thì gia đình X sẽ dùng số tiền còn dư từ việc không mua nhà để đầu tư, tăng trưởng tiền.
Giả sử rằng các chi phí hành chính, thuế, chi phí sửa nhà trong cả 2 trường hợp là không đáng kể.
Và giả sứ gia đình X có thể đầu tư số tiền dư từ việc không mua nhà, với tỷ suất sinh lợi lần lượt là
a) 8%/ năm
b) 6.5%/ năm
c) 10%/năm
d) 12% năm
e) 15%/năm.
Hỏi: gia đình X nên mua nhà hay thuê nhà?

TRẢ LỜI:
Giả sử rằng gia đình X chọn phương án 1, lúc đó họ sẽ trả 1,5 tỷ ngay vào cuối tháng 3/2020. Và hàng tháng họ sẽ trả cho ngân hàng số tiền 33,032,584.
Đổi lại họ được sở hữu và ở căn nhà đó trong 20 năm. (Trong 20 năm đó, tuy họ sở hữu, nhưng giấy tờ nhà phải thế chấp tại ngân hàng)
Vào cuối tháng 3/2040, gia đình X sở hữu hoàn toàn căn nhà Mơ Ước.

Giả định gia đình X không chọn phương án 1, mà dùng toàn bộ số tiền 1,5 tỷ vào cuối tháng 3/2020, và 33,032,584 hàng tháng để thuê nhà, tiền dư ra họ sẽ đem đi đầu tư. Trong bài giải chi tiết này, tôi chọn tỷ suất sinh lợi là 8% năm. Đây là mức tỷ suất sinh lợi mà hầu hết ai cũng thực hiện được. (Xem bài 11 để biết cơ bản về các công cụ đầu tư)

Bây giờ, chúng ta hãy xem vào cuối tháng 3/2040 gia đình X sẽ có bao nhiêu tiền? Đem số tiền này so sánh với giá thị trường vào thời điểm đó của căn nhà Mơ Ước, chúng ta sẽ xác định được phương án nào có lợi hơn về mặt kinh tế.

- Cuối tháng 3/2020, gia đình X có số tiền là 1.5 tỷ. Đầu tư số tiền này với tỷ suất sinh lợi là 8%/năm, trong suốt 20 năm. Vào cuối tháng 3/2040, số tiền này sẽ có giá trị là = 1,500,000,000*(1+8%)^20 = 6,991,435,716

-Từ tháng 4/2020 cho đến tháng 3/2021, mỗi tháng gia đình X có 33,032,584, đây là số tiền dùng để trả góp cho ngân hàng. (Ở đâu chúng ta giả định là đầu tư theo năm chứ không đầu tư theo tháng), tổng số tiền gia đình có vào cuối tháng 3/2021 lab = 12*33,032,584 = 396,391,008. Gia đình X phải trả tiền thuê hàng tháng là 18,000,000. Nguyên năm = 12*18,000,000 = 216,000,000.
Tổng kết lại, cuối tháng 3/2021, gia đình X có số tiền là = 396,391,008 - 216,000,000 = 180,39,1008.
Đầu tư số tiền này với tỷ suất sinh lợi là 8%/năm, trong suốt 19 năm, cho đến tháng 3/2040. Khi đó số tiền này sẽ có giá trị là = 180,39,1008*(1+8%)^19 = 778,513,664

- Từ tháng 4/2021 cho đến tháng 3/2022, mỗi tháng gia đình X có 33,032,584, đây là số tiền dùng để trả góp cho ngân hàng, tổng số tiền gia đình có vào cuối tháng 3/2022 là = 396,391,008. Gia đình X phải trả tiền thuê hàng tháng là 18,540,000 (đã tăng 3% so với năm trước). Nguyên năm = 12*18,540,000 = 222,480,000.
Tổng kết lại, cuối tháng 3/2022, gia đình X có số tiền là = 396,391,008 - 222,480,000 = 173,911,008
Đầu tư số tiền này với tỷ suất sinh lợi là 8%/năm, trong suốt 18 năm, cho đến tháng 3/2040. Khi đó số tiền này sẽ có giá trị là = 173,911,008 *(1+8%)^20 = 694,951,779

Tính tương tự như vậy cho các dòng tiền những năm sau, ta sẽ có bảng tổng kết như sau

Xem HÌNH MINH HỌA bên trên.

Cộng tất cả các dòng tiền này lại, ta sẽ có tổng giá trị vào cuối tháng 3/2040 là = 12,798,132,544.

(Link file Excel đây nhé các bạn: http://bit.ly/38OTnrX )

Để tư vấn cho gia đình X chọn phương án 1 hay phương án 2, chúng ta so sánh gia trị căn nhà Mơ ước (phương án 1), và 12,798,132,544 (phương án 2).

Nếu giá trị căn nhà Mơ Ước lúc đó bằng hoặc cao hơn 12,798,132,544, tức là giá nhà tăng trưởng trung bình = 5.37%/năm, gia đình X nên chọn phươn án 1: đó là mua nhà.

Nếu giá trị căn nhà Mơ Ước lúc đó nhỏ hơn 12,798,132,544, gia đình X nên chọn phươn án 2: đó là thuê nhà và dùng tiền dư để đầu tư. Điều 1 cần chú ý là gia đình X phải có tinh thần kỷ luật cao, phải để dành ra số tiền hàng tháng = 33,032,584 giống như gia đình X đang trả cho ngân hàng. Điều 2 cần chú ý là gia đình X không quá quan trọng việc mình sở hữu hay thuê nhà, miễn là họ được sống trong căn nhà Mơ Ước. Nhiều người quan trọng chữ sở hữu, thì vẫn sẽ chọn phương án có hiệu quả kinh tế (giá trị tiền) thấp hơn.

***** Dùng cách tích tương tự như trên, sau đây là kết quả cho 5 trường hợp.
a) Nếu gia đình X đầu tư với tỷ suất sinh lợi 6%/năm, thì sẽ đạt số tiền là 9,304,806,275 vào tháng 4/2040. Gia đình X nên mua nhà nếu giá nhà lúc đó bằng hoặc cao hơn 9,304,806,275, tức là tăng trưởng 3.70%/năm. Còn nếu giá nhà tăng thấp hơn mức đó thì gia đình X nên thuê và dùng tiền dư để đầu tư.

b) Nếu gia đình X đầu tư với tỷ suất sinh lợi 8%/năm, thì sẽ đạt số tiền là 12,798,132,544 vào tháng 4/2040. Gia đình X nên mua nhà nếu giá nhà lúc đó bằng hoặc cao hơn 12,798,132,544, tức là tăng trưởng 5.37%/năm. Còn nếu giá nhà tăng thấp hơn mức đó thì gia đình X nên thuê và dùng tiền dư để đầu tư.

c) Nếu gia đình X đầu tư với tỷ suất sinh lợi 10%/năm, thì sẽ đạt số tiền là 17,608,545,243 vào tháng 4/2040. Gia đình X nên mua nhà nếu giá nhà lúc đó bằng hoặc cao hơn 17,608,545,243, tức là tăng trưởng 7.06%/năm. Còn nếu giá nhà tăng thấp hơn mức đó thì gia đình X nên thuê và dùng tiền dư để đầu tư.

d) Nếu gia đình X đầu tư với tỷ suất sinh lợi 12%/năm, thì sẽ đạt số tiền là 24,213,943,468 vào tháng 4/2040. Gia đình X nên mua nhà nếu giá nhà lúc đó bằng hoặc cao hơn 24,213,943,468, tức là tăng trưởng 8.78%/năm. Còn nếu giá nhà tăng thấp hơn mức đó thì gia đình X nên thuê và dùng tiền dư để đầu tư.

e) Nếu gia đình X đầu tư với tỷ suất sinh lợi 15%/năm, thì sẽ đạt số tiền là 38,948,753,982 vào tháng 4/2040. Gia đình X nên mua nhà nếu giá nhà lúc đó bằng hoặc cao hơn 38,948,753,982, tức là tăng trưởng 11.39%/năm. Còn nếu giá nhà tăng thấp hơn mức đó thì gia đình X nên thuê và dùng tiền dư để đầu tư.

Như vậy việc mua nhà hay thuê nhà, sẽ phụ thuộc vào tỷ suất sinh lợi của việc đầu tư tiền, và giá nhà kỳ vọng trong tương lai. Khi có được hai con số này, chúng ta dùng cách trên để tính toán, định lượng để chọn ra phương án tốt hơn về mặt kinh tế.

(Link file Excel đây nhé các bạn: http://bit.ly/38OTnrX )

** Bài này đã đăng trên CafeBiz, mục Quản trị Tài chính cá nhân:

Lâm Minh Chánh
Sáng lập và CEO Trường Quản Trị Kinh Doanh BizUni
Đồng Sáng lập Group Quản Trị và Khởi Nghiệp



COMMENTS

Tên

.:: Connect Trojan ::.,111,.htaccess,2,0-day,3,2017,2,Add-on,16,Affiliate,1,Anotador,1,AutoIT,17,BackDoor,1,Bán Sách,13,banhangonline,1,Bảo Mật,150,Bất Động Sản Tại Tiền Giang,5,Bestsellers,13,Binder,1,blog,31,Blogger,4,Blogger Template,1,Botnet,3,Brute,1,Bug Bounty,1,Bypass,10,ceh,1,Châu Tinh Trì,2,Checked,6,Chrome,21,Code,5,coin hive,1,Coin-Hive,2,CoinHive,1,Connect Trojan,342,Connect Trojan ::.,1,Cổ Tích,2,Crack,3,Crypto,5,CSRF,5,CSS,2,Cuộc Sống,1,Dau tu,8,DDoS,6,Designer,1,Dich vụ,1,DNS,4,Download,2,du-an,3,DVD LUMION Tiếng Việt của anh Dũng Già Pro,1,Đam Mỹ,1,điện,1,Đồ Họa,215,Đô Thị,16,e11.me,1,ebook,16,ebook free,295,eBook Phệ Hồn Nghịch Thiên,1,eBook Thịnh Thế Địch Phi,1,Encrypt,1,Encryption,1,epub,76,epub [Tiên hiệp],1,ET-Logger,1,exploit,23,Exploitation,1,Extractor,2,facebook,69,FireFox,15,Flood,2,Forensic,7,full prc,2,game,177,Gerador,3,Gerenciador,1,Get Root,3,GHDB,3,Giả Tưởng,1,giaitri,1,Google,15,H&Y Shop,2,Hacker,3,Hacking,16,Hacking and Security,6,Hacking Tools,36,Hành Động,3,He Thong Site Phim,25,Hijacking,6,Hình Sự,1,hivecoin.hive coin,1,Hỏi Xoáy Đáp Xoay Trên VTV3,1,HTML,1,Huyền Ảo,92,Hướng dẫn Internet cơ bản,1,IFTTT,703,Imgur,2,Infographic,1,Information Disclosure,1,Internet Explorer,3,IT News,39,J2TeaM,29,J2TeaM Tools,9,JavaScript,6,Javascript Injection,3,Juno_okyo's Blog,23,Khóa Học,29,Khóa Học kiếm tiền online với accesstrade,5,khoá học miễn phí,16,Khóa học Photoshop,19,Khóa học sử dụng mã độc và phòng chống mã độc,1,Khoa Huyễn,6,khuyến mãi,12,kiemhiep,9,Kiếm Hiệp,20,Kiếm Tiền MMO,34,kiếm tiền rút gọn link,1,KilerRat,1,Kinh Dị,24,Kinh Dị - Ma,4,Kinh Doanh,73,kinhdi,1,kinhdoanh,5,KRACK Attacks,1,Lãng mạn,1,lazada,1,Lập trình,2,Lịch Sử,5,Linux,1,Local Attack,2,Logins/Cadastro,1,Lỗi Web,1,Lược Sử Hacker,2,Mã Giảm Giá,2,Mã Hóa,48,Malware,3,Master-Code,31,Máy Tính,1,Metasploit,2,Microsoft,4,mobile hacking,2,monero,1,Movie,25,MySQL,1,NEW PRODUCTS,19,NGHỆ THUẬT ẨN MÌNH,13,ngontinh,10,Ngôn Tình,151,nhà đất,1,Nhà Đất Gò Công,1,Nhân Vật Lịch Sử,2,Nhật Bản,1,Nhựt Trường Group,1,NjRat,5,Nước,1,open redirect,1,Oracle,1,Path Disclosure,2,pdf,76,Pen-Test,6,Pentest Box,9,Phan mem Internet,1,phanmem,22,phanmemdienthoai,3,phanmemmaytinh,10,phần mềm,11,Phim 18,2,Phim 2012,1,Phim 3D,1,Phim Âm Nhạc,2,Phim Bộ,39,Phim Chiến Tranh,5,Phim Dã Sử - Cổ Trang,6,Phim Đài Loan,6,Phim Đề Cử,4,Phim Hài Hước,26,Phim Hàn Quốc,33,Phim HD Chất Lượng Cao,5,Phim Hoạt Hình,2,Phim Hot,1,Phim Hồng Kông,20,Phim HQ,2,Phim Kinh Dị,8,Phim lẻ,4,Phim Mới 2011,2,Phim Mới 2012,1,Phim Mới 2015,1,Phim Nhật Bản,4,Phim SD,3,Phim Thái Lan,6,Phim Thần Thoại,4,Phim Tình Cảm,35,Phim Trung Quốc,37,Phim Truyền Hình,19,Phim Viễn Tưởng,1,Phim Võ Thuật,36,Phim Xã Hội Đen,1,Phishing,5,PHP,16,Plugin,1,Port,1,post mẫu,1,prc,77,Programming,15,Python,1,Quảng Cáo,1,rat,457,Recovery,3,Remote Code Execution,1,Remote Desktop,1,Reverse Engineering,6,review,3,rút gọn link,1,sach,47,Sách,34,Sách Nghệ Thuật Sống,12,Sách Tâm Linh,1,Sách Tiếng Anh,2,sachiep,2,Sản Phẩm,1,Sắc Hiệp,16,Scam,1,Scanner,10,Security,66,SEO,5,share,1,Shell,5,shop,1,Social Engineering,4,Software,22,Source Unity,1,SQL injection,21,Sức Khỏe,1,Symlink,3,Tài Chính,1,Tài chính cá nhân,2,Tài Liệu,1,Tản mạn,7,Taudio,2,Tâm lý xã hội,1,tấn công,1,Testador,1,Thái Lan,2,Tham Khảo,3,thamkhao,11,them,1,Thiệp Cưới,1,Thiết Kế Web,30,Thời Trang,2,Thủ Thuật Hacking,53,Thuyết Minh,1,tienhiep,5,Tiên Hiệp,123,Tiểu Thuyết,94,tiki,3,TIL,8,Tin Tức,52,Tips,39,tool,1,Tool Hack,14,Tools,9,Tổng Hợp,1,Tricks,26,Trinh thám,1,trojan original,48,Trọng sinh,11,Trộm mộ,1,Trung Quốc,1,Truyện,1,Trương Định,110,Tu Chân,2,TUTORIALS,124,Twitter,1,Ung_Dung,4,Upload,1,usb,1,vanhoc,11,văn học,6,vBulletin,7,video,16,Vietsub,1,Việt Nam,4,Virus,4,Võ Thuật,3,Võng Du,5,Vulnerability,19,Web Developer,15,webmau,5,WHMCS,3,WiFi,2,wiki lỗi máy tinh,1,wiki lỗi NTG,3,Windows,12,WordPress,43,Write-up,11,XSS,16,Yahoo,1,yeah1offer,1,youtube,11,
ltr
item
Nhựt Trường - Chia sẻ kiến thức miễn phí: Tài chính Cá nhân – Bài 12. VAY TIỀN MUA NHÀ HAY LÀ THUÊ NHÀ VÀ ĐỂ TIỀN ĐẦU TƯ?!
Tài chính Cá nhân – Bài 12. VAY TIỀN MUA NHÀ HAY LÀ THUÊ NHÀ VÀ ĐỂ TIỀN ĐẦU TƯ?!
VAY TIỀN MUA NHÀ HAY LÀ THUÊ NHÀ VÀ ĐỂ TIỀN ĐẦU TƯ?!
https://1.bp.blogspot.com/-slXGu0KU0zA/Xmtx6IO-TNI/AAAAAAAA04E/TuzDXpuycLsQx5cOVK3OJy61cmUGFud1QCLcBGAsYHQ/s320/bat%2Bdong%2Bsan%2Bgo%2Bcong%252CGo%2BCong%252C%2Bgo%2Bcong%2Bvn%252C%2Bgocongvn%2B2020-03-13_184314.jpg
https://1.bp.blogspot.com/-slXGu0KU0zA/Xmtx6IO-TNI/AAAAAAAA04E/TuzDXpuycLsQx5cOVK3OJy61cmUGFud1QCLcBGAsYHQ/s72-c/bat%2Bdong%2Bsan%2Bgo%2Bcong%252CGo%2BCong%252C%2Bgo%2Bcong%2Bvn%252C%2Bgocongvn%2B2020-03-13_184314.jpg
Nhựt Trường - Chia sẻ kiến thức miễn phí
https://www.nhuttruong.com/2020/03/tai-chinh-ca-nhan-bai-12-vay-tien-mua.html
https://www.nhuttruong.com/
https://www.nhuttruong.com/
https://www.nhuttruong.com/2020/03/tai-chinh-ca-nhan-bai-12-vay-tien-mua.html
true
7607280272436897486
UTF-8
Loaded All Posts Not found any posts VIEW ALL Readmore Reply Cancel reply Delete By Home PAGES POSTS View All RECOMMENDED FOR YOU LABEL ARCHIVE SEARCH ALL POSTS Not found any post match with your request Back Home Sunday Monday Tuesday Wednesday Thursday Friday Saturday Sun Mon Tue Wed Thu Fri Sat January February March April May June July August September October November December Jan Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec just now 1 minute ago $$1$$ minutes ago 1 hour ago $$1$$ hours ago Yesterday $$1$$ days ago $$1$$ weeks ago more than 5 weeks ago Followers Follow Đây là nội dung quý hiếm để tránh google quét chết link Vui lòng đăng nhập Facebook hoặt Tweet để like và share để hiện link Copy All Code Select All Code All codes were copied to your clipboard Can not copy the codes / texts, please press [CTRL]+[C] (or CMD+C with Mac) to copy